Печать

Брокеридж

О термине - "брокеридж". В англоязычных странах весь язык финансового рынка по сути своей – разговорный, он до предела метафоричен. В РФ каждый термин – это, чаще всего, юридическая норма, в основе которой – письменный язык. В полной мере это относится и к такому понятию, как брокеридж. Вышедший из залов биржи, этот термин изначально (а в отечественных словарях и по сей день) трактуется так: «комиссия (куртаж), взимаемая биржевым брокером за выполнение поручения клиента». А альтернативой английскому слову brokerage является словосочетание broking commission.

Понятие брокериджа настолько объемно (с точки зрения западного рынка), что адекватно перевести его на русский язык не представляется возможным. Поскольку одновременно БРОКЕДИДЖ - это не:

  • услуга, а финансовый инструмент, или институт, или деньги, за которые брокер будет работать;
  • плата за услугу, а комиссия за «то, что я мог бы сделать сам»;
  • цена, указанная в договоре, а уже сам договор.

Все приведенное выше, касающееся понятия брокеридж, можно было бы отнести к российским реалиям, но профессионалы девелопмента решили не осложнять себе жизнь и оперируют понятием «брокеридж» лишь в одном его значении – услуга, оказываемая брокером.

Есть, конечно, некоторые семантические нюансы, но сути дела они не меняют. «Взаимоотношения с арендаторами от их подбора до мирного расставания», «подбор определенных якорных или других арендаторов», «поиск и привлечение арендаторов в торговый комплекс или бизнес-центр в соответствии с концепцией управления объектом» – все эти определения отражают суть механизма брокериджа, причем последнее – наиболее идеализированное. Реалии российского рынка таковы, что зачастую маркетинговое исследование проводит одна компания, разрабатывает концепцию другая, а заполняет объект уже брокер. При этом планировочные решения в ходе разработки меняются, а от первоначальной концепции брокериджа остается одно название.

Жаргон, на котором говорят участники рынка, посредством средств массовой информации становится полноправным лексическим элементом обиходного языка, и повернуть ситуацию вспять нет практически никаких шансов. На память приходит только один случай «обратного действия» – слово секьюритизация «изобрел» один американский колумнист, а теперь оно прочно вошло в обиход у банкиров и других субъектов рынка ипотеки.

Итак, брокер коммерческой недвижимости – это универсал, который ведет сделку с клиентом от первичного контакта до оформления всех необходимых документов. Такой специалист должен не только разбираться во всех тонкостях собственно брокерской деятельности, но и понимать структуру рынка недвижимости, хорошо знать законодательство и виртуозно владеть технологией продаж.

В последние два-три года можно говорить и о массовом брокеридже в офисном секторе, что связано с ростом темпов ввода офисных площадей, а также объемов проектов. Сектор логистики начал прогрессировать недавно и сразу же потребовал участия брокера.

Инвестиционный брокеридж активно развивается последние два года, с приходом на рынок международных инвестиционных фондов и девелоперских компаний. Особенности российского брокериджа обусловлены спецификой национальной психологии. Эти особенности определяет прежде всего самобытная ментальность нашего народа, предполагающая стремление сделать все самому, желательно подешевле и побыстрее. Итог, естественно, плачевный: плохая заполняемость торговых центров, некачественное зонирование пространства, низкий покупательский трафик.

Девелоперы (особенно это касается регионов) пытаются решить большинством проблем самостоятельно. Например, создают свои отделы брокериджа, чтобы сдавать торговые площади в аренду. Надо ли говорить, что такие отделы не могут похвастать ни профессионализмом, ни опытом. Аутсорсинг в регионах, естественно, не приветствуется – дорого. В результате ситуацию в торговом сегменте некоторых городов, где отношения с арендаторами выстраивали непрофессиональные брокеры, на сегодняшний день поправить практически невозможно. На текущей стадии уже бесполезно приглашать консультантов: имидж проектов загублен, а распределение арендаторов по торговым центрам проведено случайным образом. Впрочем, зная, насколько иногда сложно выстроить адекватный диалог с собственником, крупные компании, предоставляющие услуги брокериджа, нечасто выходят на региональные рынки. Правда, в связи с кризисом девелоперы стали стремиться максимально снизить риски, поэтому наметилась динамика увеличения числа сделок с профессиональными брокерскими компаниями.

Впрочем, у теории «русского брокериджа» есть не только сторонники, но и противники. Последние полагают, что все дело во временном отсутствии элементарного опыта. Вряд ли можно с уверенностью говорить, что российский брокеридж имеет ярко выраженные национальные особенности. Дело в том, что в России (по сравнению с той же Европой) он стал развиваться не так давно. Однако рынок у нас становится все более цивилизованным, и собственники уже осознали, что функционирование крупных объектов – бизнес- и торговых центров, заводов и пр. – нуждается в услугах профессиональных брокеров. И чем быстрее собственник осознает это, тем легче ему будет в дальнейшем.

Профессиональный брокер должен быть связующим звеном между объектом недвижимости и арендатором. Проще говоря, он должен, во-первых, обеспечивать за счет данного арендатора вклад в капитализацию объекта, а во-вторых, повышать эффективность бизнеса самого арендатора. Следовательно, брокер должен служить посредником и консультантом для обеих сторон, то есть на брокера возлагается и маркетинговая функция.

Игорь Воронин